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Steuerleitfaden

Neubau vs. Bestand: reale Kosten beim Immobilienkauf in Alicante

Steuern und Kosten eines Immobilienkaufs richtig zu berechnen ist entscheidend, um Überraschungen zu vermeiden. Beim Kauf in Alicante zählen nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Steuern, Notar, Grundbuch, Verwaltung, Bewertung und mögliche Anpassungen mit dem Verkäufer. Dieser Leitfaden erklärt verständlich, welche Kosten in der Valencianischen Gemeinschaft anfallen. Indikative Information, Stand Mai 2026. Steuersätze können sich ändern — bestätigen Sie Ihren Fall vor der Unterzeichnung.

1. Zuerst: Neubau und Bestand werden nicht gleich besteuert

Die Hauptsteuer hängt von der Art der Immobilie ab. Beim Neubau zahlen Sie in der Regel MwSt. Beim Bestand die Grunderwerbsteuer (ITP). Die spanische Steuerbehörde unterscheidet Erstlieferungen (MwSt.) und Gebrauchtimmobilien (ITP). Dieser Unterschied ist grundlegend für die Gesamtkosten.

2. Übliche Kosten beim Immobilienkauf

Neben der Hauptsteuer sollte der Käufer weitere übliche Kosten einplanen:

  • Notar.
  • Grundbuch.
  • Verwaltung, falls beteiligt.
  • Bewertung bei Hypothek.
  • Mögliche Bankgebühr.
  • Wohngebäudeversicherung, besonders bei Finanzierung.
  • Versorgerummeldungen und kleinere Folgekosten.

Diese Kosten variieren mit Preis, Komplexität, Hypothek und Bank. Jeder Fall braucht eine individuelle Kalkulation.

3. Steuern beim Kauf einer Neubauwohnung

Beim Neubau zahlt der Käufer MwSt. Der allgemeine Satz beträgt derzeit 10 %, bei besonderem Schutzwohnungs- oder öffentlichem Förderprogramm 4 %. In der Valencianischen Gemeinschaft kommt die Dokumentensteuer AJD hinzu: allgemein 1,5 %, reduziert 0,1 % für Erstexemplare von Urkunden zum Erwerb eines Hauptwohnsitzes. Ab 1. Juni 2026 steigt der allgemeine AJD-Satz auf 1,4 % (Gesetz 5/2025). Grundrechnung: Kaufpreis + MwSt. + AJD + Kaufnebenkosten.

4. Steuern beim Kauf einer Bestandsimmobilie

Beim Bestand keine MwSt., sondern ITP — vom Käufer an die regionale Finanzverwaltung am Ort der Immobilie. Bis 31. Mai 2026 gilt in der Valencianischen Gemeinschaft 10 % allgemein und 11 % über 1.000.000 €. Ab 1. Juni 2026 9 % allgemein, bei Wert über 1.000.000 € weiterhin 11 %. Reduzierte Sätze für bestimmte Fälle (Junge Käufer, Hauptwohnsitz, große Familien, Alleinerziehende, Behinderung, Opfer häuslicher Gewalt, Schutzwohnungen) unter Voraussetzungen und Wertgrenzen. Z. B. 6 % für ersten Hauptwohnsitz unter 35 Jahren bis 180.000 €, 3 % in bestimmten Schutzfällen mit gleicher Grenze. Vor Arras oder Urkunde prüfen, ob ein reduzierter Satz gilt.

5. Kauf mit Hypothek

Bei Hypothekenfinanzierung zwei Kostenblöcke unterscheiden: Kaufkosten (Hauptsteuer, Kaufnotar, Grundbuch, Verwaltung usw.) trägt der Käufer. Hypothekenformalisierung ist getrennt. Seit Gesetz 5/2019 zahlt der Käufer die Bewertung, die Bank Notar, Grundbuch, Steuern und Verwaltung der Hypothek. Viele verwechseln Kauf- und Darlehenskosten.

6. Weitere Kosten und Anpassungen

Neben Hauptsteuern und Gebühren können weitere Posten anfallen:

  • Anteilige Grundsteuer IBI zwischen Käufer und Verkäufer.
  • Offene Gemeinschaftskosten oder Schuldnbescheinigungen.
  • Beschlossene Sonderumlagen (derramas).
  • Maklerhonorare je nach Mandat und Vereinbarung.
  • Löschung von Lasten oder Verkäuferhypothek.
  • Versorgerummeldungen.

Vor Unterzeichnung prüfen, besonders beim Bestand: Lasten, Gemeinschaft, Sonderumlagen und Grundbuchstand.

7. Steuern, die in der Regel der Verkäufer trägt

Obwohl dieser Leitfaden für Käufer ist, lohnt es zu wissen, was der Verkäufer typischerweise zahlt: kommunale Plusvalía, außer in Sonderfällen. Alicante weist als Schuldner in entgeltlichen Übertragungen den Verkäufer aus; bei nicht ansässigen Verkäufern kann der Käufer eintreten. Zudem kann der Verkäufer Vermögenszuwachs in der Einkommensteuer erklären. Ausnahmen z. B. bei Übertragung des Hauptwohnsitzes ab 65 Jahren oder bei schwerer oder großer Pflegebedürftigkeit.

8. Orientierende Praxisbeispiele

Die folgenden Beispiele sind indikativ und ersetzen keine individuelle Berechnung.

Beispiel 1: Neubauwohnung für 250.000 €

Neubau 250.000 €: MwSt. 250.000 € × 10 % = 25.000 €. Bei reduziertem AJD 0,1 % für Hauptwohnsitz: 250 €. Hauptsteuern ca. 25.250 €. Dazu Notar, Grundbuch, Verwaltung, Bewertung bei Hypothek und weitere Kosten.

Beispiel 2: Bestandswohnung für 250.000 €

Bestand 250.000 € ohne reduzierten Satz: ITP je nach Datum. Bis 31.5.2026 mit 10 %: 25.000 €. Ab 1.6.2026 mit 9 %: 22.500 €. Dazu Notar, Grundbuch, Verwaltung und weitere Kosten.

Beispiel 3: Erster Hauptwohnsitz für Käufer unter 35 Jahren

Käufer unter 35 kauft ersten Hauptwohnsitz im Bestand für 180.000 € mit 6 %-Satz: ITP 10.800 €. Nicht automatisch auf teurere Objekte anwenden — die Wertgrenze ist entscheidend.

9. Warum Sie vor den Arras alles berechnen sollten

Vor dem Arras-Vertrag die Gesamtkosten kennen. Nicht nur Kaufpreis: Steuern, Gebühren, Finanzierung, mögliche Steuervergünstigungen und reale Eigenmittel des Käufers. Falsche Kalkulation kann Liquiditätsprobleme, Hypothekenverzögerungen oder Schwierigkeiten vor dem Notar verursachen.

Quellen und Referenzen

  • Generalitat Valenciana — ITP- und AJD-Tarife (atv.gva.es).
  • Banco de España — Hypothekenkosten (clientebancario.bde.es).
  • Steuerbehörde — MwSt. oder ITP beim Kauf (sede.agenciatributaria.gob.es).
  • Generalitat Valenciana — Dokumentensteuer AJD (atv.gva.es).
  • BOE — Gesetz 5/2025 vom 30. Mai (BOE-A-2025-11959).
  • Stadt Alicante — Kommunale Plusvalía (alicante.es).
  • Steuerbehörde — Übertragung Hauptwohnsitz ab 65 Jahren.

Möchten Sie wissen, was der Kauf wirklich kostet?

Bei Inmolux berechnen wir die realen Kosten Ihres Kaufs in Alicante: Steuern, Gebühren, Finanzierung, Unterlagen und Schritte bis zur notariellen Beurkundung. Unser Team begleitet Sie, damit Sie sicher, klar und ohne Überraschungen kaufen.