Guide fiscal

1. D'abord : le neuf et l'ancien ne sont pas fiscalisés de la même façon

L'impôt principal dépend du type de logement acheté. En neuf, vous payez en principe la TVA. En ancien, l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP). L'Agence fiscale espagnole distingue les premières livraisons de logements (TVA) et les logements d'occasion (ITP). Cette différence est fondamentale car elle modifie le coût total de l'opération.

2. Frais communs lors d'un achat immobilier

Outre l'impôt principal, l'acheteur doit prévoir d'autres frais habituels :

• Notaire.
• Registre de la propriété.
• Gestion, si elle intervient.
• Expertise, en cas de crédit.
• Commission bancaire éventuelle.
• Assurance habitation, surtout avec financement.
• Changement de fournisseurs et petits frais ultérieurs.

À titre indicatif, ces frais varient selon le prix, la complexité de l'opération, l'existence d'un crédit et l'établissement financier. Chaque opération mérite un calcul personnalisé.

3. Impôts à l'achat d'un logement neuf

Sur un logement neuf, l'acheteur paie la TVA. Le taux général actuel est de 10 %, et peut être de 4 % pour certains logements protégés ou promotions publiques. En Communauté valencienne s'ajoute l'impôt sur les actes juridiques documentés (AJD), avec un taux général de 1,5 % et un taux réduit de 0,1 % pour les premières copies d'actes d'acquisition de résidence principale. À compter du 1er juin 2026, le taux général d'AJD passe à 1,4 % pour les cas généraux selon la loi 5/2025. Le calcul de base : prix + TVA + AJD + frais d'achat.

4. Impôts à l'achat d'un logement ancien

Sur l'ancien, pas de TVA mais l'ITP, payé par l'acheteur auprès de l'administration fiscale régionale du lieu du bien. En Communauté valencienne, jusqu'au 31 mai 2026 le taux général est de 10 % pour les logements et de 11 % au-delà de 1 000 000 €. Dès le 1er juin 2026 le taux général passe à 9 %, sauf si la valeur dépasse 1 000 000 € (11 %). Des taux réduits existent pour certains cas (jeunes, résidence principale, familles nombreuses ou monoparentales, handicap, victimes de violences sexistes, logements protégés), sous conditions légales et plafonds. Par exemple 6 % pour une première résidence principale d'un acheteur de moins de 35 ans jusqu'à 180 000 €, et 3 % dans certains cas protégés avec le même plafond. Avant arrhes ou acte, vérifiez l'éligibilité à un taux réduit.

5. Si vous achetez avec un crédit

Avec financement hypothécaire, distinguez deux blocs de frais. Les frais d'achat (impôt principal, notaire d'achat, registre, gestion, etc.) incombent à l'acheteur. Les frais de formalisation du prêt sont distincts. Depuis la loi 5/2019, l'acheteur paie l'expertise et la banque assume notaire, registre, impôts et gestion liés au crédit. Beaucoup d'acheteurs confondent frais d'achat et frais du prêt.

6. Autres coûts et ajustements possibles

Outre impôts et frais principaux, d'autres postes peuvent apparaître :

• Prorata de l'IBI entre acheteur et vendeur.
• Charges de copropriété ou certificats de dette.
• Derramas approuvées par la copropriété.
• Honoraires d'agence selon mandat et accord.
• Radiation de charges ou hypothèques du vendeur.
• Changement de titularité des fournisseurs.

À vérifier avant signature, surtout en ancien : charges, copropriété, derramas et situation registrale.

7. Impôts qui incombent en principe au vendeur

Ce guide s'adresse aux acheteurs, mais il est utile de connaître la charge du vendeur. En vente, il assume en principe la plus-value municipale. La mairie d'Alicante indique qu'en transmission onéreuse le redevable est le vendeur ; si celui-ci est non-résident, une substitution par l'acheteur peut exister. Le vendeur peut aussi déclarer la plus-value à l'IRPF. Des exonérations existent, par exemple transmission de la résidence principale par des personnes de 65 ans ou plus ou en situation de dépendance sévère ou grande dépendance.

8. Exemples pratiques indicatifs

Les exemples suivants sont indicatifs et ne remplacent pas un calcul personnalisé.

Exemple 1 : logement neuf à 250 000 €

Pour un neuf à 250 000 €, la TVA générale serait 250 000 € × 10 % = 25 000 €. Avec AJD réduit à 0,1 % pour résidence principale : 250 €. Impôts principaux : environ 25 250 €. Ajoutez notaire, registre, gestion, expertise si crédit et autres frais.

Exemple 2 : logement ancien à 250 000 €

Pour un ancien à 250 000 € sans taux réduit, l'ITP dépend de la date de signature. Jusqu'au 31 mai 2026 à 10 % : 25 000 €. Dès le 1er juin 2026 à 9 % : 22 500 €. Ajoutez notaire, registre, gestion et autres frais.

Exemple 3 : première résidence principale pour un jeune de moins de 35 ans

Si un acheteur de moins de 35 ans achète sa première résidence principale en ancien pour 180 000 € et remplit les conditions du taux à 6 %, l'ITP serait 10 800 €. Ne pas appliquer automatiquement à des biens plus chers : le plafond de valeur est une condition clé.

9. L'importance de calculer avant de signer les arrhes

Avant un contrat d'arrhes, connaître le coût total est fondamental. Il faut calculer impôts, frais, financement, réductions fiscales possibles et l'apport réel de l'acheteur. Un mauvais calcul peut entraîner un manque de liquidités, des retards de crédit ou des problèmes avant le notaire.

Sources et références

• Generalitat Valenciana — Tarifs ITP et AJD (atv.gva.es).
• Banque d'Espagne — Frais liés à l'hypothèque (clientebancario.bde.es).
• Agence fiscale — TVA ou ITP à l'achat (sede.agenciatributaria.gob.es).
• Generalitat Valenciana — Actes juridiques documentés (atv.gva.es).
• BOE — Loi 5/2025 du 30 mai (BOE-A-2025-11959).
• Mairie d'Alicante — Plus-value municipale (alicante.es).
• Agence fiscale — Transmission de résidence principale après 65 ans.