Guía para comprador extranjero

1. Obtener el NIE: el primer requisito imprescindible

El NIE, o Número de Identidad de Extranjero, es imprescindible para comprar una vivienda en España. Es el número que identifica al comprador extranjero ante la administración española y permite firmar la escritura, pagar impuestos, abrir cuentas, contratar suministros y realizar trámites oficiales. La Policía Nacional indica que los extranjeros que se relacionen con España por motivos económicos, profesionales o sociales deben solicitar este número. Si el comprador no se encuentra en España, puede tramitarlo a través de las Oficinas Consulares de España en el exterior. El NIE no implica residencia. Una persona puede obtenerlo para comprar una propiedad aunque no vaya a vivir de forma permanente en España.

2. Abrir una cuenta bancaria en España

Aunque no siempre es obligatorio, contar con una cuenta bancaria española facilita mucho la operación. Permite realizar pagos, domiciliar recibos, pagar impuestos, contratar suministros y gestionar los gastos posteriores de la vivienda. Muchos bancos ofrecen cuentas para no residentes y atención en varios idiomas. Para abrirla, normalmente pueden solicitar pasaporte, NIE si ya se dispone de él, justificante de ingresos, certificado de residencia fiscal y documentación sobre el origen de los fondos. Preparar esta documentación con antelación evita retrasos en el momento de formalizar la compra.

3. Justificar el origen de los fondos

En España existen controles de prevención de blanqueo de capitales. Por eso, bancos, notarios, promotoras, agencias inmobiliarias y otros profesionales pueden solicitar documentación que acredite el origen del dinero utilizado para la compra. Entre los documentos habituales pueden encontrarse:

• Extractos bancarios.
• Certificados de titularidad de cuenta.
• Declaraciones fiscales.
• Nóminas o justificantes de ingresos.
• Escrituras de venta de otro inmueble.
• Documentos de herencia o donación.
• Contratos de empresa o actividad profesional.
• Justificante de transferencias internacionales.

Este punto es especialmente importante para compradores internacionales, ya que una operación puede retrasarse si la documentación no está preparada o si las transferencias no están correctamente justificadas.

4. Financiación para compradores no residentes

Los compradores extranjeros también pueden solicitar hipoteca en España, aunque las condiciones pueden variar según el país de residencia, divisa, ingresos, estabilidad laboral y perfil financiero. En operaciones con no residentes, las entidades suelen ser más prudentes y pueden financiar un porcentaje menor que en el caso de residentes en España. También pueden solicitar más documentación: declaraciones de renta del país de origen, contratos laborales, informes bancarios, extractos, historial crediticio y traducciones si procede. Antes de buscar vivienda, es recomendable estudiar la financiación con antelación. Esto permite saber el presupuesto real, negociar con más seguridad y evitar firmar arras sin tener clara la viabilidad hipotecaria.

5. Elegir zona y tipo de vivienda

Alicante ofrece zonas muy diferentes según el estilo de vida y el objetivo de compra. Playa de San Juan y Cabo de las Huertas suelen atraer a compradores que buscan proximidad al mar, urbanizaciones, terrazas, zonas comunes y un perfil residencial de alto valor. El Centro, Ensanche, Diputación y Benalúa son opciones interesantes para quienes buscan vida urbana, servicios y buena conexión. Otras zonas próximas pueden resultar atractivas para familias o compradores que buscan más espacio y mejor relación calidad-precio. Antes de comprar, conviene definir si la prioridad es:

• Vivir todo el año.
• Tener una segunda residencia.
• Comprar para vacaciones.
• Comprar como inversión patrimonial.
• Comprar para alquilar a largo plazo.
• Comprar con posible uso turístico, siempre revisando la normativa vigente.

El objetivo de compra condiciona la zona, el tipo de inmueble y la rentabilidad futura.

6. Visitas presenciales o compra a distancia

Lo ideal es visitar personalmente la vivienda y la zona antes de comprar. Durante la visita conviene revisar orientación, luz natural, ruidos, estado del edificio, instalaciones, comunidad, accesos, servicios cercanos y entorno en distintos momentos del día. Si el comprador no puede viajar, también es posible avanzar a distancia mediante visitas virtuales, vídeos, videollamadas, revisión documental y firma mediante poder notarial. En compras a distancia, es especialmente recomendable contar con un asesor local de confianza que pueda coordinar visitas, revisar documentación, acompañar en la negociación y comprobar que la vivienda coincide con lo anunciado.

7. Revisión legal y documental de la vivienda

Antes de firmar un contrato de arras, es fundamental comprobar que la vivienda está correctamente documentada. Entre los documentos y aspectos que deben revisarse están:

• Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
• Titularidad real del inmueble.
• Posibles cargas, hipotecas, embargos o limitaciones.
• Situación urbanística.
• Recibos de IBI.
• Gastos de comunidad.
• Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad.
• Certificado de eficiencia energética.
• Licencia de segunda ocupación, si procede.
• Posibles derramas aprobadas.
• Correspondencia entre Registro, Catastro y realidad física.

Esta revisión evita sorpresas y permite comprar con mayor seguridad jurídica.

8. Oferta, reserva y contrato de arras

Cuando el comprador encuentra una vivienda que encaja con sus necesidades, se puede presentar una oferta por escrito. La oferta debe tener en cuenta el precio de mercado, el estado de la vivienda, la demanda de la zona, los plazos y las condiciones de pago. Si la oferta es aceptada, lo habitual es firmar un contrato de arras. Este contrato fija el precio, la cantidad entregada a cuenta, el plazo para firmar en notaría y las consecuencias si alguna de las partes incumple. En operaciones internacionales conviene que el comprador entienda perfectamente el contenido del contrato. Puede ser recomendable utilizar traducción, contrato bilingüe o asistencia de intérprete, especialmente si el comprador no domina el español. También es importante evitar entregar cantidades importantes sin haber revisado previamente la documentación básica de la vivienda.

9. Firma ante notario

La compraventa se formaliza mediante escritura pública ante notario. En la firma se entrega el pago acordado, se comprueba la identidad de las partes, se revisa la escritura y el comprador recibe las llaves. Si el comprador no puede desplazarse a España, puede otorgar un poder notarial a una persona de confianza para que firme en su nombre. Este poder puede otorgarse en España, ante consulado español o ante notario extranjero, en cuyo caso puede requerir apostilla o legalización y traducción jurada según el país y el idioma del documento. La coordinación previa es clave para que el día de la firma no haya incidencias con pagos, documentación, traducciones o poderes.

10. Impuestos y gastos de compra

Los impuestos dependen de si la vivienda es nueva o de segunda mano. En vivienda nueva, el comprador suele pagar IVA y Actos Jurídicos Documentados. En vivienda de segunda mano, normalmente se paga Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Además, deben tenerse en cuenta gastos de notaría, registro, gestoría, tasación si hay hipoteca y posibles costes bancarios. En la Comunitat Valenciana pueden existir tipos reducidos en determinados supuestos, pero dependen del perfil del comprador, el valor de la vivienda y el uso previsto. Antes de firmar arras, es recomendable calcular el coste total de la operación, no solo el precio de compra.

11. Fiscalidad posterior para no residentes

Comprar una vivienda en España también implica obligaciones fiscales posteriores. Los propietarios no residentes pueden tener que pagar IBI al ayuntamiento correspondiente e Impuesto sobre la Renta de No Residentes, tanto si la vivienda se alquila como si permanece a disposición del propietario. La Agencia Tributaria explica que los no residentes tributan por rendimientos, ganancias patrimoniales y renta inmobiliaria imputada en función del uso del inmueble. Si la vivienda se alquila, conviene estudiar bien la tributación, los gastos deducibles, la residencia fiscal del propietario y los posibles convenios de doble imposición entre España y el país de residencia.

12. Golden Visa y residencia en España

Comprar una vivienda en España ya no concede automáticamente residencia por inversión inmobiliaria. Desde el 3 de abril de 2025, España eliminó la Golden Visa, incluidos los visados de residencia vinculados a inversión inmobiliaria. Esto significa que un comprador extranjero puede adquirir una vivienda en Alicante, pero la compra por sí sola no le otorga permiso de residencia. Si el objetivo es vivir en España, deberá analizar otras vías de residencia según su nacionalidad, situación personal, trabajo, jubilación, medios económicos o vínculos familiares.

13. Uso turístico y alquiler de la vivienda

Muchos compradores internacionales valoran alquilar la vivienda cuando no la utilizan. Sin embargo, antes de comprar con ese objetivo, es imprescindible revisar la normativa vigente. En Alicante ciudad existe una moratoria que suspende la concesión de licencias para viviendas de uso turístico, pensiones y albergues hasta un máximo de enero de 2027. Por eso, si la finalidad de compra es el alquiler turístico, hay que analizar previamente si la vivienda puede obtener licencia, si la comunidad de propietarios permite ese uso y qué normativa municipal o autonómica resulta aplicable. Como alternativa, puede estudiarse el alquiler de larga duración o de temporada, siempre con asesoramiento fiscal y legal adecuado.

14. Trámites después de la compra

Después de firmar en notaría, todavía quedan gestiones importantes:

• Liquidar impuestos.
• Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
• Cambiar la titularidad de suministros.
• Comunicar el cambio a la comunidad de propietarios.
• Domiciliar IBI y recibos.
• Contratar seguro de hogar.
• Gestionar mantenimiento, llaves y posibles reformas.
• Organizar fiscalidad anual si el propietario es no residente.

Para compradores extranjeros, esta fase es especialmente importante, ya que muchos no viven en España de forma permanente y necesitan apoyo local después de la firma.

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