Guía de impuestos

1. Lo primero: no tributan igual la obra nueva y la segunda mano

El impuesto principal depende del tipo de vivienda que compres. Si compras una vivienda de obra nueva, normalmente pagarás IVA. Si compras una vivienda de segunda mano, normalmente pagarás Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). La Agencia Tributaria distingue entre primeras entregas de viviendas, sujetas a IVA, y viviendas usadas, sujetas a ITP. Esta diferencia es fundamental, porque cambia el cálculo total de la operación.

2. Gastos comunes en una compraventa

Además del impuesto principal, el comprador debe prever otros gastos habituales:

• Notaría.
• Registro de la Propiedad.
• Gestoría, si interviene.
• Tasación, si hay hipoteca.
• Posible comisión bancaria, si existe.
• Seguro de hogar, especialmente si se financia con hipoteca.
• Cambios de suministros y pequeños gastos posteriores.

Como orientación, estos gastos pueden variar según el precio de la vivienda, la complejidad de la operación, si existe hipoteca y la entidad financiera. Por eso es recomendable calcular cada operación de forma personalizada.

3. Impuestos al comprar vivienda de obra nueva

En una vivienda de obra nueva, el comprador paga IVA. Actualmente, el tipo general para la compra de vivienda nueva es del 10 %, y puede ser del 4 % en viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública. Además del IVA, en la Comunitat Valenciana se aplica el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). La Agencia Tributaria Valenciana recoge un tipo general de AJD del 1,5 % y un tipo reducido del 0,1 % para primeras copias de escrituras de adquisición de vivienda habitual. Desde el 1 de junio de 2026, el tipo general de AJD en la Comunitat Valenciana pasa al 1,4 % para los supuestos generales, según la Ley 5/2025. Por eso, al comprar obra nueva, el cálculo básico sería: precio de la vivienda + IVA + AJD + gastos de compraventa.

4. Impuestos al comprar vivienda de segunda mano

En vivienda de segunda mano no se paga IVA, sino ITP. Este impuesto lo paga el comprador y se liquida ante la hacienda autonómica correspondiente al lugar donde está situado el inmueble. En la Comunitat Valenciana, la tabla oficial vigente hasta el 31 de mayo de 2026 recoge un tipo general del 10 % para viviendas y un tipo del 11 % para inmuebles o derechos con valor superior a 1.000.000 €. Desde el 1 de junio de 2026, el tipo general baja al 9 %, salvo que el valor del inmueble o derecho transmitido sea superior a 1.000.000 €, en cuyo caso el tipo aplicable será el 11 %. También existen tipos reducidos para determinados casos, como jóvenes, vivienda habitual, familias numerosas o monoparentales, personas con discapacidad, mujeres víctimas de violencia de género o viviendas protegidas, siempre que se cumplan los requisitos legales y límites de valor aplicables. La tarifa oficial incluye, por ejemplo, el 6 % para primera vivienda habitual de jóvenes menores de 35 años con valor de hasta 180.000 €, y tipos del 3 % en determinados supuestos protegidos con ese mismo límite de valor. Antes de firmar arras o escritura, conviene confirmar si el comprador puede acogerse a algún tipo reducido.

5. Si compras con hipoteca

Cuando la compra se financia con hipoteca, hay que diferenciar dos bloques de gastos. Por un lado, están los gastos de compraventa, que corresponden al comprador: impuesto principal, notaría de compraventa, registro, gestoría si interviene y otros gastos propios de la operación. Por otro lado, están los gastos de formalización de la hipoteca. Desde la Ley 5/2019, el comprador paga la tasación, mientras que el banco asume los gastos de notaría, registro, impuestos y gestoría relacionados con la hipoteca. Esta distinción es importante porque muchos compradores confunden los gastos de la compra con los gastos del préstamo hipotecario.

6. Otros costes y ajustes que pueden aparecer

Además de impuestos y gastos principales, en una compraventa pueden aparecer otros conceptos:

• Prorrateo del IBI entre comprador y vendedor.
• Gastos de comunidad pendientes o certificados de deuda.
• Derramas aprobadas por la comunidad.
• Honorarios de agencia, según el acuerdo y el encargo profesional.
• Cancelación de cargas o hipotecas previas del vendedor.
• Cambios de titularidad de suministros.

Estos costes deben revisarse antes de firmar, especialmente en viviendas de segunda mano, donde es importante comprobar cargas, comunidad, derramas y situación registral.

7. Impuestos que corresponden al vendedor

Aunque esta guía está pensada para compradores, también conviene saber qué impuestos suele asumir el vendedor. En una compraventa, el vendedor suele asumir la plusvalía municipal, salvo supuestos específicos. El Ayuntamiento de Alicante indica que, en transmisiones onerosas como la compraventa, el sujeto pasivo es el vendedor o transmitente; si el vendedor es una persona física no residente, puede existir sustitución por parte del comprador. Además, el vendedor puede tener que declarar en el IRPF la ganancia patrimonial obtenida por la venta. Existen exenciones en determinados casos, como la transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.

8. Ejemplos prácticos orientativos

Los siguientes ejemplos son orientativos y no sustituyen un cálculo personalizado de tu operación.

Ejemplo 1: vivienda de obra nueva de 250.000 €

Si compras una vivienda nueva de 250.000 €, el IVA general sería 250.000 € × 10 % = 25.000 € de IVA. Si además se aplica AJD reducido por adquisición de vivienda habitual al 0,1 %, el AJD sería 250.000 € × 0,1 % = 250 € de AJD. En este caso, los impuestos principales serían aproximadamente 25.000 € de IVA + 250 € de AJD = 25.250 €. A esta cantidad habría que añadir notaría, registro, gestoría, tasación si hay hipoteca y otros posibles gastos.

Ejemplo 2: vivienda de segunda mano de 250.000 €

Si compras una vivienda de segunda mano de 250.000 € y no puedes aplicar ningún tipo reducido, el ITP dependerá de la fecha de firma. Hasta el 31 de mayo de 2026, con un tipo general del 10 %: 250.000 € × 10 % = 25.000 € de ITP. Desde el 1 de junio de 2026, con un tipo general del 9 %: 250.000 € × 9 % = 22.500 € de ITP. A esta cantidad habría que añadir notaría, registro, gestoría y otros gastos de la operación.

Ejemplo 3: primera vivienda habitual para joven menor de 35 años

Si una persona menor de 35 años compra su primera vivienda habitual de segunda mano por 180.000 € y cumple los requisitos para aplicar el tipo reducido del 6 %, el ITP sería 180.000 € × 6 % = 10.800 € de ITP. Este ejemplo no debe aplicarse automáticamente a viviendas de mayor precio, ya que el límite de valor es una condición clave.

9. La importancia de calcular antes de firmar arras

Antes de firmar un contrato de arras, es fundamental conocer el coste total de la operación. No basta con saber el precio de compra: hay que calcular impuestos, gastos, financiación, posibles reducciones fiscales y cantidad real que debe aportar el comprador. Un cálculo incorrecto puede provocar falta de liquidez, retrasos con la hipoteca o problemas antes de la firma en notaría.

Fuentes y referencias

• Generalitat Valenciana — Tarifas ITP y AJD (atv.gva.es).
• Banco de España — Gastos asociados a la hipoteca (clientebancario.bde.es).
• Agencia Tributaria — ¿IVA o ITP al comprar vivienda? (sede.agenciatributaria.gob.es).
• Generalitat Valenciana — Actos jurídicos documentados (atv.gva.es).
• BOE — Ley 5/2025, de 30 de mayo, de medidas fiscales (BOE-A-2025-11959).
• Ayuntamiento de Alicante — Plusvalía municipal (alicante.es).
• Agencia Tributaria — Transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años.